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2013年05月23日 星期四 10:43 AM

房市调控国五条地方细则出台已近两月,但房价的走势依然看涨。笔者认为,这几年我们的调控政策总是旨在打击投资特别是投机性购房。虽出发点没错,但方法论有问题。不仅误伤的总是刚需者,且进一步导致房地产业和关联产业“打摆子”。其根本原因就在于搞不清房价变动的内在机制,导致调控找不准着力点。应消除调控的“痛苦成本”--交易税,精准有效地对导致有效需求过度的投资行为施加“不堪承受的社会成本”,即累进房产税率,房地产市场和国民经济才能处于良性互动之中。

购房投资回报率大,购买力在信贷杠杆下的数倍放大,二者协同作用,构成了房产市场的黄金时期。以至于,从专家学者到最高决策层都普遍地认为,房价出现泡沫了。但我认为至多也就是“隐性泡沫”。只有边际投资回报率为负时泡沫才呈显性。这是因为房价泡沫掩盖在一般商品价格泡沫中,这个就是投资回报率函数中通胀率所表达的。还有,虽然边际租金率递减,只要其值不为负,租金率总是上升的,它也对投资回报率为正有着贡献。所以我认为,我们在宏观泡沫的背景下单独挤房价泡沫的政策指向是不科学的。

在隐性泡沫情况下,投资者仍努力将其货币资产转为房产来保值增值。因此有效需求中包含较多的中高收入和类中等收入群体(被拆迁户)的炒房囤房(包括灰色炒房囤房)因素。它对房价剧烈波动的“贡献”最大。调控的着力点,应在投资回报率函数影响最显著、且可直接调节的变量上下工夫。租金率和通胀率是两个市场性特强的因素,没办法直接调控。存贷款利率可调幅度都有限。当然对刚需之外的购房,可以大幅度提高贷款利率以降低投资回报率,提高首付比例以降低杠杆率从而降低投资回报率和购买力。降低信贷杠杆抑制过度有效需求,莫过于严格对银行贷款评审条件的合规性监管。

而限价措施和交易环节的税费,它作用的房产投资函数中的常量,不但对其后的投资回报率变化起不到调节作用,还会使炒房者购房投资成本更低(新盘投资),价格上升幅度更大(二手房投资)。即使每次交易卖房者都是以成本价销售,N次交易后的房价等于初价+N次税费之和。而新国五条对交易时房价增值征20%所得税,使得有税无税房源的业主都会把这个税负加到报价上。刚需者买二手房要背负政策推高的房价和大比例税费的双重重负。转而想去买新房,新房又趁势涨价。刚需者在这种夹板状态中叫苦不迭。虽然这个政策导致大量奇异离婚案例不是普遍的,但的确是每个刚需购房者免不了的“痛苦成本”。这仅仅能起到使交易量阶段性大幅下降的作用,也使房地产业冷清,连带其关联产业不景气。所以它还是整个经济体的“痛苦成本”。

笔者认为,调控房市最有效也是最长效的措施,就是依靠推行房产税来改变投资回报率预期。房产税是逐年的持有成本,如果实行累进税率,可以从零税率到较大百分比逐年递增。零税率使所有城镇居民都享有一定套数或面积的住房,这是普适的公平。超额持房者过多占有资源就应付相应的成本。这个成本大到使其购房或持房的投资回报率为负,以使其不再多买房或多囤房。闲置的房屋资源就会被释放出来而得到充分利用。

作者张利宁,系清华大学中国与世界经济研究中心研究员

来源:环球时报

 

 

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