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IBTimes中文网研究员 赵晓灵 | 2013年06月27日 星期四 12:08 PM

自调控以来屡次传出资金吃紧的雅戈尔,终于做出了自我调整:退杭州申花地王的同时,再以15.4亿元竞得宁波东部新城核心区住宅地块的国有建设用地使用权。

而据一位接近雅戈尔的知情人士透露,雅戈尔考虑让地产板块业务自负盈亏,并重点做刚需类产品。

据21世纪经济报道,从1992年与澳门南光合作开发房地产,雅戈尔涉房至今已21年,据iFinD数据显示,2012年雅戈尔房地产业务收入占比已达48.24%,超过了服装主业。

然而,雅戈尔此前多个重金拿下的地王项目如今多陷入销售不畅的尴尬局面;而据其年报数据显示,截止2012年底,雅戈尔的存货余额达234.73亿元,除去服装业务的库存金额15.21亿元,地产业务的库存达200多亿元,占比雅戈尔去年年末流动资产的七成。

据年报数据,2007年到2011年的5年间,雅戈尔从房地产获得的净利润近30亿元,平均每年收益约为6亿元,而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元,净利润和资金投入形成了强烈的反差。如此收益,甚至低于银行一年期贷款利率。同时,雅戈尔账面现金为32.3亿元,却要应对174.6亿元的短期有息负债。在巨大的还本付息压力下,雅戈尔2011年以来没再拿地。即使如此,雅戈尔去年底212.52亿元的房地产存货,也让其经营如履薄冰。

高库存仍是让雅戈尔地产最头痛的事。截至2012年底,雅戈尔的存货高达234亿元,其中,服装业务的库存金额仅15.2亿元。与此同时,雅戈尔地产的利润也在下滑。雅戈尔目前在上海唯一在售的长风8号项目,楼板价为2.6万元/平方米,售价为4.7万元/平方米,利润空间也不大。

对于雅戈尔的“地王”冲动,业内分析人士表示:由于多次高价拿地,雅戈尔背负着昂贵的成本,而高成本负荷下项目推盘节奏缓慢,销售业绩不佳,进而严重影响了雅戈尔的地产利润,雅戈尔的多个“地王”略显尴尬。

从1992年至今21年间,雅戈尔房地产业务从辉煌走入现在的“平庸”,业界一致认为,除了持续的房地产调控政策外,雅戈尔的高价拿地策略和专业化程度不足是重要原因。

易城中国副总裁柳费国分析认为,雅戈尔退地,对于房地产行业有一个启示:房地产行业有一定门槛,并非什么企业都能转型做地产,要在这个行业立足还需要专业的管理团队,经得起一定的资金沉淀。这也是雅戈尔们做地产所面临的瓶颈。

柳费国指出,杉杉集团也存在类似问题。“做地产有两个重要的指标:一是有市场触觉能力,懂做什么产品迎合市场,二是知道销售周期,例如什么时间拿地什么时间卖房。”他举例说,万科的周期性调整得很好,总是在大家认为市场不好的时候去拿地,好几次都踩对了节奏,形成了标杆效应。

柳费国称,一些非主营业务是房地产的企业进入房地产行业,也加快了整合:企业之间的并购,自然的衰退,逐渐形成行业集中度。相比之下,红星美凯龙、阿里巴巴依据自身的行业特征,从物流的角度切入做产业地产,有一定客户资源,还可以延伸做商业地产。、

 

 

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