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陈以欣 | 2013年07月17日 星期三 15:01 PM

很多伦敦人将这栋由普利兹克奖得主理查德-罗杰斯设计的大楼称为“钢铁怪物”。这栋大量使用不锈钢、铝材以及其他金属材料,并大量暴露设计结构的建筑从1986年开始就一直是英国最大的保险集团之一的劳埃德保险集团(Lloyds Group)总部所在地。但现在这栋大楼有了一个来自中国的新主人,平安保险。

随着7月7日英国第一太平戴维斯(Savills)的确认,这桩从5月份就开始流传的交易也终于尘埃落定。然而,作为买家的平安方面也迟迟不愿做正面回应,连卖方代表第一太平戴维斯的高管接受采访时都不允许指明“平安保险”,而只能说“那家中国保险公司”。

对于平安方面这种讳莫如深的态度,基汇资本(GawCaptial)的发言人Sylvia Lee对新浪财经表示:“其实这个交易在1月份的时候就已经立项了,中间谈判的时间也不是很长。平安内部其实对于这桩交易是很开心的,但是因为主管单位的态度一直不明确,而卖家又不可能等那么长的时间,所以在尽快完成交易的同时,平安方面一直希望尽可能低调行事。”基汇资本正是该交易中平安方面的代表。

“从我们正式介入谈判开始一直到签约,总共花了8-9个礼拜。过程很顺利,对方很直接。”第一太平戴维斯方面负责此次交易的中心伦敦(Central London)投资总监斯蒂芬-唐(Stephen Down)也对新浪财经证实。

这桩交易之所以吸引眼球,除了是因为新规实施以后,中国保险公司第一次出外“购物”,更多的是因为中国大公司以及机构投资者们在近几个月以来的连番出击使得“中国人买楼盖房”再次成为了各大外媒的焦点新闻。

除了平安保险、万达集团以及总部基地集团进军英国商业地产的举动以外,其实从2012年开始,中国国家外汇管理局在英国的全资子公司Gingko Tree就开始进入英国房地产以及基础设施领域。算上今年2月份英国金融时报披露其买下曼城的写字楼One Angel Square 49%的股权,Gingko Tree在英国投资的水务、学生公寓等就投资了超过16亿美元。

然而英国房地产圈有一句老话:“看得见的都不是大买家。”虽然劳埃德大楼因为其标志性意义以及中国买家的参与而使得此次交易受到广泛关注,但以韩国和马来西亚为代表的亚洲买家早就进入这个市场开始跑马圈地了。

根据知名房地产中介集团仲量联行(Jones LangLaSalle)向新浪财经提供的数据,从2010年初开始,来自马来西亚的各种基金已经在伦敦的写字楼市场投入了超过37亿美元,其中最大的投资者就是政府背景的“职工保障基金(Employment Provident Fund)”以及“KWAP退休基金(KWAPPension Fund )”。

而在今年年初,马来西亚的机构投资者就连番出击,在两个月内分别拿下三菱、惠普等公司所在地的“伍德街88号”以及英国卫生部所在的“白金汉宫151号”,作价都超过了两亿英镑。

除了马来西亚基金以外,韩国的基金也在伦敦写字楼市场上疯狂购物。此前最大宗的交易就是在2009年,韩国国家退休服务局(National Pension Service)旗下的基金以7.7亿英镑的现金将位于金丝雀码头(Canary Wharf)的汇丰银行部大楼收入囊中。

根据彭博社的报道,去年6,韩国“教师信用联盟基金(Teachers' Credit Union Fund)”在伦敦中心以2.99已英镑的价格买下一座12层的办公楼。此外,韩国主权投资基金之一的韩国投资公司(Korea Investment Corp)也在伦敦金融区花7000万英镑自建了一栋办公楼。

从时间上来说,对比国际投资者,甚至都国内投资者,平安保险显然不是最早吃螃蟹的人。虽然媒体普遍认为,从作为一家来自中国的保险公司,该交易的示范性作用不容小视,或将标志着越来越多的中国大型机构投资者将会高调地进入国外的商业地产市场。

然而相比起金融危机后的萧条,伦敦的房市早已经强劲反弹。欧洲权威数据公司IPD(Investment Property Databank)的数据显示,伦敦写字楼的空置率已经从金融危机后的接近10%的高位回落至6%左右的水平,对于甲级写字楼(Grade A),其空置率仅为4%左右。而以伦敦金融城的平均租金以及比09年的低谷已经上涨了超过25%,虽然对比危机前的水平还有一定的上涨空间,但是对于未来的中国业主而言,伦敦的写字楼似乎已经过了抄底的时机。

但无可否认的是,伦敦的房市,无论是商业还是住宅从来都是一块香饽饽。根据第一太平戴维斯的数据显示,2012年伦敦中心写字楼市场的投资额超过了15亿英镑,其中72%被非英国买家购得,而2012年亚太机构投资者在欧洲的房地产投资当中,91%进入了伦敦的房地产市场。“外国投资者无疑是伦敦商业地产市场的最重要的支撑力量。”史提芬-唐对新浪财经表示。这也无疑昭示着机构投资者们未来在伦敦的写字楼市场上将面临着更加激烈的竞争。

机构投资者偏爱伦敦写字楼不是没有道理的。除了诸如开放的市场、熟悉的语言、稳定的政治环境、走低的英镑等宏观因素外,一般而言,伦敦写字楼的租约都是10年起跳的,而在东南亚很多的地方都是3年。

长期来说,伦敦写字楼的年投资回报率一直稳定在5%左右,加上未来的可预见的升幅,这对于偏好稳定收益的机构投资者来说无疑是极具吸引力的。更重要的是,与投资住宅相比,投资商业地产所遇到的政治阻力极小,英国媒体从来不会因为商业地产价格上涨而大声喧哗。

“但是,”史提芬-唐补充道:“对于国外的买家而言,当地的顾问是很重要的。这听起来像是自卖自夸,但事实是,英国房地产市场是一个极度开放但又相当古老的市场。如果卖家不了解你,即便你在最后报了最高价也是没用的。所以想事情顺利点的话,还是找专业人士问问吧。”

(本文作者陈以欣 系伦敦大学亚非学院国际企业管理专业硕士,曾供职于英国驻广州总领馆。)

来源:新浪博客

 

 

此文章为转载,不代表IBTimes中文网的立场和观点。


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