• 文字大小:
  • A A A

共识网 | 2013年07月22日 星期一 14:57 PM

有关调房价的问题,是全国民众普遍关注的问题。“新国五条”调控的失败,引来一片责怪,究竟是指责地方政府执行不力,还是质疑中央调控无力,抑或是贬斥房开商“不道德”?等等、等等,这些议论的纷争,莫衷一是。一时,公说公有理,婆说婆有理。

其实,笔者在2012年便撰文预测房价在2013年两会之后必有反弹,因此不关乎当下“新国五条”调控的失败与否,说穿了新政要真想调房价也是今年下半年到明年的事,当然,房地产的价格是货币超发与地方政府利益的问题。在我看来,调房价是一个伪命题,说得更难听一点,是贼喊捉贼的问题,之所以如此纠结而又无赖,就在于调房价已陷入两难的陷阱,调成功了,房价下降了,地方政府“破产”了,按一位著名的房地产老总的话说:“要下调房价,不可能。要房开商死,没那么容易。要死,也是地方政府先死。”可见房价调不下去,如果调房价不成功,房价疯涨,新政的面子没了,权威何在?

调与不调,两难啊!

路还得走,饭也必须吃。两相比较,宁可新政颜面扫地,也不能让地方政府“破产”。故调控路径的走向,到这里,已大致看出端倪,其基本思路是:不说不行,真做也不行。非不能也,实不愿矣!

坦率一点说,中国的房地产开发哪有丝毫的市场经济模样?所谓市场经济,乃是法制经济,买卖的双方应处在一个公开透明的市场环境中,且有明确公正的法律予以规范。而地方政府基本处于中间立场,依照事前由立法机构制定的法律予以规范指导,平息纠纷,进行仲裁或实施监督与调控。哪能像现在这样成为其中的一方获取巨大利益,既是运动员,又是裁判员。地方政府公司化已使房地产商业买卖的双方天平失衡。

事实上,我国的房地产不叫商业买卖而叫开发,它是政府主导下的房地产项目开发,基本上属于行政行为。整个开发的运作机制在这个世界上绝无仅有,只此一家,别无分店。从土地使用的征收、规划、拆迁、安置、挂牌、招商、出让、招投标、围标、抵押、贷款、补贴、广告、开盘、剪彩、预售、奠基、垫资修建、缴纳管理费、办理房产证、入住乃至楼盘的物业管理、停车位收益等等,都有地方政府及各行政部门的身影。因此,房地产开发不是单纯的房开商一家之事,板子打在房开商一家实属不公。实际上,房开商的利益已经和地方政府、国有银行、官方媒体、各行政部门水乳交融,难解难分了。可见,我国的房地产开发形成的是以地方政府为首的“联合阵线”,其势力之大、发展之惊人、规模之空前,堪称世界一流!

以“刚性需求”作为房地产开发的“口头禅”为例,本来“刚性需求”对于一般老百姓来说,应是吃饭遮体的内容。可是,不知何年何月“刚性需求”从吃饭遮体转移到房产领域。谁也没有注意,“刚性需求”就被一些房开商、地方官员和媒体人挂在口上,于是“刚需”的口头禅就成为购买房产的一种专用名词了。使传统经济学词典的“有效需求”摇身一变成为“刚性需求”。贩卖油盐柴米或出售内衣内裤的商家也不知从何年何月何日起,一下子变得理不直、气不壮。不敢说“刚性需求”应该是吃饭遮体,只能对购买房产的“刚性需求”望洋兴叹,说声“拜拜”。

可见房地产的威力有多大,以“刚性需求”作为售房的理由,是房开商、地方政府(含媒体)、国有银行最大的借口。售房对此三者来说利益最大。即使沿着京广线将楼房从北京建到广州,地方政府和房开商仍然会说“供给不够”,因此,它们一贯强调房子问题是“刚需”是涉及国计民生的问题。乍一看,把国计与民生放在一起来未尝不可。但仔细想想,将建造房子的“国计”放在民生之前似有不妥,房子对房开商、地方政府、传媒集团加上商业银行来说应是最大的圈钱机器。而对小老百姓而言,则是一生一世安身立命的家园,二者怎么能相提并论呢?

小老百姓一生一世的积蓄被卷入地方政府与房开商的一砖一瓦之中,这些泥土砖瓦比金砖银瓦还要贵,一切都在“买涨不买跌”的“局”里。虽然有些房开商在中央政府实施调控房产措施后一再埋怨,指责中央的举措违背了“市场经济”的法则。但房开商却没有仔细想一想,房开商的售房行为又符合哪一国的市场经济?不要说具有喉舌地位的官方媒体是如此的强大,为了房开商的广告,可以不惜对小民们实施狂轰滥炸式的宣传。哪一国的传媒敢播出如此众多虚假内容甚至具有欺骗性的广告?喉舌们之所以肆无忌惮,是它们从不惧怕中国的法院。可见我国房开商的优势在这个世界上是无可比拟的,用一张平面图就可以画饼充饥喂给小民们“吃”。常言道,物以稀为贵,这才是真正的市场法则。但遗憾的是信息不对称,房子再多也成为稀有。以房开商实施的“开盘”战术为例,“开盘”战术的方式是将分散在若干时段已登记的购房者聚集在一个时间节点上,通过托儿们的起哄、地方官员的剪彩和传媒的夸张式宣传足以使大多数购房者排起长队,将一生的积蓄投入房开商和地方政府的怀抱。

地方政府在土地财政问题上的巨大利益与房屋开发项目剪不断、理还乱。当回过神来的小民百姓了解这一切时,地方政府公司化的倾向已经愈来愈严重,特别是地方政府旗下开发公司、房地产公司的相继成立,加之央企房开大鳄前来助战,地方政府已是赤膊上阵、直接走上房地产开发的前沿阵地。处于“战斗第一线”的地方政府对小民们的征地血拆,以及对房开商的种种优惠足以使世界上任何一国的地方政府汗颜。

虽然也有个别房开商抱怨地方政府赚得多些,广东有一位房开商身份的政协委员,绘制了一张房开商在地方政府办理房地产手续的《万里长征图》,该图说明房开商办理手续需“过五关斩六将”,办理程序之繁复、手续之复杂、交付的款项之多,时间长达799天。看图之后令人咋舌!但在对房开商遭受如此“盘剥”心生同情之余,也不免产生另外的联想,如此割肉,房开商居然一如既往,趋之若鹜,可见这之间的利润之大!

地方政府与房开商二者谁赚得多谁赚得少由此引起争论,其实对小民来说无关痛痒,都是暴利,无非是五十步与一百步的关系。更何况当今大多数房开商还是国有或国有控股性质,它们与政府之间的“行政”关系决定了这之间水乳交融的金钱与利益关系。

正当我们为房子多、无房人也多而困惑时,走马上任的地方官员却对成群成片的空置楼房不屑一顾。新上任的官员以冲天干劲在发动“白加黑”(白天干晚上加班)和“五加二”(五天上班,周六、周日加班)的战役,地方官员的眼睛紧紧盯着城市中心早期开发的小高层楼房(七至八层)。在地方官员们看来,如果将其抓紧拆除,在此黄金地段建造高楼,寸土寸金,推高的房价会让“新”的地方政府与房开商赚得盆满钵满。于是,地方上把这些在80年代和90年代才开发的七至八层的商品房也戴上了“城中村”和“棚户区”的帽子,以便忽悠中央,继续实施“买涨不买跌”的房地产开发。就在一座座高楼从血拆的土地拔地而起,地方政府的GDP直线上升之时,不怕死的被拆迁户们演出了一曲又一曲的自焚或被活埋的可歌可泣的血案。一时,民怨鼎沸,怨声载道。对于中央政府来说,维稳是第一要务,胜过房地产开发的经济利益。于是,各项“严厉”的房产调控措施相继出台。

在各项调控措施中,限购令无疑是全国上下最为关注的词汇,在限购的屏蔽下,个别影响较大的房开商在媒体上抱怨,认为中央的房地产调控政策是违背市场经济的,特别是限购令,更是违反市场经济交易双方自由定价自由买卖的市场法则。

房开商的这些抱怨,得到了不少人的同情。但是,仔细一想,既然中国的房地产市场如同房开商们所说是“市场经济”,房价是经营者自主制定的,为何不限“最高分--最高价”,而要限制对消费者即购房者不公平的“最低分--最低价”呢?实际上,在各大城市,当购房人与房开商签订了《商品房买卖合同》,并以此合同到房屋产权部门办理房产权证时,房屋产权部门对一些它们认为比较低的合同购房价不予认可。而强行按照房管部门公布的该地段的购房价提升购房者的合同房价并让其交税。可见,这也是一种行政行为,当购房者的合同价被认为“低价”时,房屋行政管理部门可以“去掉一个最低分”,提升购房合同价强令购房人按高房价交税。而当房开商单方面将房价提升到超过美国、日本等国的房价的高度时,房屋行政管理部门却听之任之,视而不见,这是一种怎样的“市场经济”?这种“去掉一个最低分”的售房行为,对消费者公平吗?是哪一国的市场经济?简直就是只准房开商“放火”,不许百姓(购房人)“点灯”的“市场经济!”

根据我国《价格法》第八条规定,“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。”对于商品房的生产经营成本的公布和测算,老百姓与业内专家多次呼吁,但至今仍未公布与测算。

由上可知,我国的房地产市场是畸形的,它不是完全的“市场经济”的产物,它违背了供需平衡的原理,它在房开商、地方政府(含地方喉舌传媒)、商业银行三位一体的利益驱动下高歌猛进。而相对一方的购房人是在信息不对称的条件下入市购房的。房开商不愿按《价格法》的规定公布生产经营成本,房开商的定价具有相当的炒作成分。因而是一种不公平的“假市场经济”,是不具备现代法治意义的市场经济的基本要素的。此外,社会救济的最后一道司法闸门--法院的门槛太高,难获公平。事实上,在房开商对地方经济拉动的威力之下以及众人皆知的地方政府对房开商厚爱有加的荫蔽下,老百姓在拆迁问题和售房问题上与房开商打官司输多赢少。老百姓不是傻子,他们不敢也不愿冒险去打官司,他们知道法院在地方政府“打招呼下”会对房开商网开一面。换句冠冕堂皇的话说,法院要维护城市建设和GDP政绩的大局。因此,法院对房地产开发的维护必然也是房开商肆无忌惮的一大因素,否则房开商不敢持续书写霸王合同,不敢毫不顾忌地进行具有诈欺内容的广告宣传,甚至大量一房二卖的诈骗行为和挪用巨额购房资金的行为也未受到追究。就在房开商占尽了天时(优惠房开商的政策、法律、法规举世无双)、地利(地方政府的利益合作)与人和(地方官员、银行大亨、传媒老总的极积配合)的情况下,中央开始实施行政性的调控措施,对此,房开商们自然有所埋怨。

当然,揭露房开商售房经营行为的“假市场经济”成分(绝大部分,不是指全部房开商),并非完全否定房开商早期对旧城改造、对城市建设的贡献。窃以为,房开商只要公布成本,协商定价,不要炒作,不要利用官媒、国有银行和地方政府,即使赚钱太多,只要通过市场正常获取利润,就算是暴利都不为过。关键的是,不要利用公共资源(包括土地、新闻宣传、金融政策)和政府行政资源。然而,改革还未完全到位,房开商不可能与上述利益方面彻底切割。那么,既然是“假市场经济”的行为,就需要用“假市场经济”的行政行为来抑制。因此,中央采取的限购措施也是以其人之道还其人之身!何况,人为炒作房价,对于中国人来说,“吃穿住行”乃是一生的头等大事,虽然住房还不能与吃饭、遮体相提并论达到那样一种“刚性需求”的程度,但对于年轻人结婚成家来说,仍然是属于“有效需求!”因此,根据《中华人民共和国价格法》第十八条第(一)项“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格。政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,就住房价格而言,它已经“与国民经济发展和人民生活关系”十分“重大”了。因此,可以作为一种政府指导价在必要时予以指导与调节。可惜,中央的调控措施不力,让与“人民生活关系重大”的房价放任自流。

需要强调的是,中国的房地产行业不是市场经济,是由行政主导,甚至在关键问题上主要看行政的脸色行事。如在宣传问题上,中央调控政策的宣传力度比之地方政府和房开商在地方媒体上的影响差距太远。在地方主要媒体上,对中央调控房产的政策、手段与措施只是泛泛而谈,并无更多的实质性深入分析。而房开商动用(特别是央企大鳄)的广告经费几乎是天量海量,地方各大报纸的版面和电视的频道上几乎天天都在狂轰滥炸式地宣传,其铺天盖地的广告宣传对民众的“洗脑”十分见效。人们在其宣传影响下,加之前十年房产价格“越调越高”的事实,使社会大众不相信中央调控的决心。因此,在房产调控曙光初现不久,就在中央发出“稳增长”的信号后,各地不顾中央关于继续执行原来楼市调控政策的要求,竟然对房价的拉升和房屋的销售推波助澜,而地方媒体秉承和默契执行地方政府的意愿也在售房问题上不遗余力地再度掀起高潮,其中有的媒体为了助推房屋销售甚至在数据上不惜造假。

可惜的是,中央对楼市的调控决心不够,不仅无力也不愿制定有效措施,甚而在措施中没有禁止“期房预售”。想当初,房地产开发初期,房开商的投资资金有限,采取期房预售可以弥补资金的不足,为资本的原始积累作铺垫,但持续开发几十年后,房开商已经腰缠万贯,有的甚至身家已过百亿了,为何还要保留期房预售呢?须知期房预售对购房的老百姓来说是不公平的,房开商在一张图纸上把商品房描绘得美轮美奂,让老百姓在图纸上购房,在未交房之前就全部收取购房款,占用老百姓几年的本金与利息不说,风险甩给购房一方。一旦房开商遇政策或其他风险使房屋不能竣工交付时,可以溜之大吉,而购房者则因房开商在法律上的“有限责任”徒唤奈何。就2012年山东省准备进行现房销售试点之前,中国社会科学院《中国住房发展(2012年)报告》曾建议“政府在目前商品房库存量较大的条件下,适时取消期房预售制度。”建议甫一公布,地产股集体跳水,先是住建部新闻处“辟谣”,接着北京市房协秘书长断言“不可能取消预售。”认为“如果取消了预售制度,开发企业将面临资金困难。”公开的数据也显示,购房者预交的定金和预付款占开发商资金的26%左右。可见让老百姓的资金来为房地产开发承担风险,才是预售制度不能取消的真正原因。

在各方利益的博弈下,中央调控楼市的措施与房开商、地方政府、传媒集团相比,不仅在宣传方面甘拜下风,甚至在调控措施的全面性方面也不平衡。小民百姓在强大的房地产链形成的强势利益集团面前,几乎属于束手就擒、引颈挨宰的角色。实际上当下的地方政府除了“修房子”已经“无路可走”了,所谓“城镇化”和“改造棚户区”仍然是“修房子”的代名词。可以预计,房开商的“喊冤叫屈”已经“成功”,小民们又滑入 “假市场经济”的售房轨道之中,房价的上涨不可避免(人为的非市场因素上涨),届时也只有听天由命了。当限购、限贷半途而废,限价与禁止预售不能施行,调控政策不能撕开房地产“假市场经济”的遮羞面纱时,人有多大胆、地就有多大产!超发的货币与反弹的房价最终会吹破房产的泡沫并将微利的制造业及其他行业置于死地!

 

 

此文章为转载,不代表IBTimes中文网的立场和观点。


无觅关联推荐,快速提升流量 标牌制作